요즘 부동산 관련 뉴스에서 ‘마동성’(마포·동작·성동)이라는 단어를 자주 접하게 됩니다.
이 지역들은 최근 부동산 시장에서 주목받고 있으며,
특히 동작구는 투자가치가 높은 지역으로 평가받고 있습니다.
이번 글에서는 동작구의 투자가치가 높은 이유를 여러 측면에서 분석해보겠습니다.
1. 동작구 지역 설명
동작구는 서울특별시 남서부에 위치한 자치구로, 북쪽으로는 한강을 끼고 용산구, 동쪽으로는 서초구, 남쪽으로는 관악구, 서쪽으로는 영등포구와 접하고 있습니다.
주요 법정동으로는 노량진동, 상도동, 흑석동, 동작동, 사당동, 대방동, 신대방동이 있습니다.
동작구는 사육신묘와 국립서울현충원이 위치한 충절의 고장으로도 알려져 있으며, 한강을 따라 형성된 아름다운 자연환경과 함께 다양한 재개발 사업이 진행되고 있습니다.
동작구는 한강과 접해있는 지역입니다. 동쪽으로는 강남 4구 중 일자리가 많이 몰려있는 서초구와 강남구가 가까워 서초와 강남의 배후 거주지역으로 불리기도 합니다. 동작구 내에서도 대방동과 노량진동은 한강과 맞닿아있고, 사당동 너머에는 반포와 방배동이 위치해 있어 강남과의 접근성이 뛰어납니다.
2024년 6월 기준, 동작구의 인구는 약 378,324명입니다.
2. 입지 분석
- 교통
동작구는 지하철 1호선, 2호선, 4호선, 7호선, 9호선, 신림선 등 다양한 지하철 노선이 지나가며, 주요 교통 허브 역할을 하고 있습니다. 이는 서울 중심부와의 접근성을 높여주는 중요한 요인입니다. 주요 환승역으로는 노량진역(1호선, 9호선), 사당역(2호선, 4호선), 이수역(4호선, 7호선), 동작역(4호선, 9호선) 등이 있습니다. 최근에는 강남권으로 환승 없이 한 번에 진입할 수 있는 7호선 역세권 매물에 대한 문의가 많습니다.
대중교통이 아닌 자차를 이용한다면 올림픽대로와 상도로, 사당로라는 큰 도로를 주로 이용하게 됩니다.
개인적으로는 남태령쪽 도로를 자주 지나게 되는데, 아침 출근시간대는 물론 아주 늦은 심야 시간대를 제외하고는 언제나 정체가 심한 지역입니다. 강남으로 진입하는 도로는 지금보다 조금 더 확충될 필요가 있습니다.
- 일자리
동작구는 인접한 여의도와 강남 등의 주요 업무지구와 가까워 직주근접성이 뛰어납니다.
이는 직장인들의 선호도를 높이며, 지속적인 인구 유입을 기대할 수 있습니다.
또한, 구로디지털단지와의 접근성도 좋아 다양한 일자리가 위치하고 있습니다.
- 학군
동작구는 서울에서도 학군이 우수한 지역 중 하나로 꼽힙니다. 주요 학군으로는 상도동과 흑석동 일대의 초등학교, 중학교, 고등학교가 있으며, 이로 인해 가족 단위 실수요자들이 많이 찾는 지역입니다.
동작구에는 중앙대학교와 숭실대학교, 총신대학교가 자리하고 있어 교육 인프라가 우수합니다.
하지만 대학가 부근에서는 신축빌라를 찾기 어렵고, 대부분 원룸 수요가 많습니다.
- 상업인프라
동작구의 주요 상업지구로는 노량진, 사당, 이수 등이 있으며, 다양한 상업시설과 쇼핑몰이 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 다양한 문화시설과 함께 커피숍, 레스토랑 등이 밀집해 있어 주민들의 생활 만족도가 높습니다.
대표적인 편의시설로는 보라매병원, 중앙대병원, 노량진 수산시장 등이 있습니다.
최근에는 워라벨을 중시하는 추세에 따라 보라매공원과 같은 숲세권 지역에 대한 관심이 늘어나고 있습니다.
- 자연환경
동작구는 한강변을 따라 형성된 공원들과 남산, 현충원 등 자연 친화적인 환경을 자랑합니다. 이는 주민들의 삶의 질을 높이는 중요한 요소로 작용하고 있습니다. 대표적인 자연경관으로는 보라매공원, 사육신공원, 국립서울현충원 등이 있습니다.
또한, 노들섬 프로젝트가 주목받고 있습니다. 영국의 레오나르도 다빈치로 불리는 세계적인 건축가 토마스 헤더윅이 ‘노들섬 글로벌 예술섬’의 설계를 맡아 진행 중입니다. 노들섬은 '사운드 스케이프'라는 이름으로 재탄생하게 되며, 내년 2월 착공해 2027년 준공을 목표로 하고 있습니다. 이 프로젝트는 다양한 문화예술 공간과 자연을 조화롭게 연출하여 동작구의 랜드마크가 될 예정입니다.
3. 재개발 진행 현황
동작구는 현재 여러 재개발 프로젝트가 진행 중입니다. 노량진뉴타운, 흑석뉴타운 등 주요 재개발 지역에서는 신규 아파트 단지들이 들어서고 있으며, 이로 인해 지역 전체의 부동산 가치가 상승하고 있습니다. 특히, 35층 룰 폐지와 정밀안전진단 면제 등의 정책적 지원이 재개발을 가속화하고 있습니다. 주요 재개발 현황은 다음과 같습니다:
- 노량진뉴타운: 여러 구역에서 재개발이 진행 중이며, 일부 구역은 이미 완공되어 입주가 완료되었습니다.
- 흑석뉴타운: 아크로리버하임 등 대단지 아파트가 들어섰으며, 비강남권 최초로 매매가 25억을 돌파한 사례도 있습니다.
4. 지역 가격 분석
동작구의 아파트 거래량은 최근 급증하고 있습니다. 2022년 상반기 569건에서 2023년 상반기 796건으로 39.9% 증가하였습니다. 이는 전년 대비 거래량 증가율이 가장 높은 수준입니다.
비강남권의 주요 아파트 단지들이 30평대 매매가 20억 원을 넘기는 사례가 계속되고 있으며,
이는 동작구의 부동산 시장이 활발히 움직이고 있음을 보여줍니다.
(아파트 거래량)
| 지역 | 2022년 상반기 | 2023년 상반기 | 증가율 |
| 동작구 | 569 | 796 | 39.9% |
| 마포구 | 738 | 880 | 19.3% |
| 성동구 | 694 | 967 | 39.4% |
5. 가격 영향 요소
동작구의 부동산 가격은 여러 요인에 영향을 받고 있습니다.
전세가격 상승과 공사비 증가로 인한 공급 부족 현상이 실수요자들을 매매로 이끌고 있습니다.
또한, 서울시의 2040 도시기본계획에 따른 재개발과 재건축 활성화, 교통 인프라 확장 등이 가격 상승 요인으로 작용하고 있습니다.